消费基础设施REITs要来了！证监会最新定调REITs常态化发行，四方面举措成为重点

财联社3月24日讯（记者 封其娟）REITs的发展壮大，本已在市场预期之中。3月24日晚间，证监会发布《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》，进一步完善相关业务规则，为推进REITs常态化发行，完善了基础制度和监管安排。

自2022年以来，证监会会同国家发展改革委落实国办发19号文要求，加快推进REITs常态化发行，并从市场培育、项目推荐、审核注册、监管资源配置和完善配套政策等方面提出10条措施。此次《通知》共提出四方面举措：

下一步，证监会将会同国家发展改革委等有关部门，深入贯彻党的二十大精神，围绕建设中国特色现代资本市场，着力推进REITs常态化发行，实现质的有效提升和量的合理增长，充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的重要作用，走好中国特色REITs市场发展之路，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。

四大方面推进REITs常态化发行

《通知》面向中国证监会各派出机构、上海证券交易所、深圳证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司、中国证券金融股份有限公司、中证数据有限责任公司、中国证券业协会、中国证券投资基金业协会，共提出4方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作：

一是加快推进市场体系建设，通过拓宽试点资产类型、分类调整项目收益率和资产规模要求、推动扩募发行常态化、扩大市场参与主体范围、加强二级市场建设五个方面，提升服务实体经济能力。

首先，把恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。项目用地性质应符合土地管理相关规定。项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

其次是申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。此外，首次申报发行REITs的保障性租赁住房项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于8亿元，可扩募资产规模不低于首发规模的2倍。

第三是按照市场化法治化原则，鼓励运营业绩良好、投资运作稳健、会计基础工作规范的上市REITs通过增发份额收购资产，开展并购重组活动。加快推动首批扩募REITs项目落地，完善扩募定价机制，鼓励更多符合条件的扩募项目发行上市。

第四是支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司等金融机构开展资产证券化业务试点，允许符合条件的机构参与基础设施REITs，依托其在基础设施项目储备和运营管理优势，促进形成存量资产和新增投资的良性循环。

二是完善审核注册机制，通过优化流程、明确准入标准、完善基础制度3个方面，提高制度化规范化透明化水平。

要建立分工明确、各有侧重、高效衔接的审核注册工作机制，进一步优化审核注册流程，提高审核注册工作的规范性、可预期性和透明度。证监会和证券交易所原则上应当将问题一次汇总成书面反馈意见，并由证券交易所统一发出。坚持开门办审核，定期开展市场机构座谈会，传递监管工作理念。

健全REITs发售业务规则，完善资产估值和询价定价机制，规范发行推介、询价、定价、配售行为。制定临时信息披露指引，强化重大事项披露要求。研究规范治理机制的权责条款，完善REITs治理结构。

三是机制规范与发展并重，通过构建全链条监管、督促市场主体归位尽责，促进市场平稳运行。

遵循REITs特点规律和风险特征，结合基础设施REITs试点模式，建立健全包括项目尽调、发行定价、信息披露、资产运营管理、二级市场交易等环节的全链条监管制度。突出以“管资产”为核心，按照实质重于形式的原则，加强对基础资产质量、运营管理的穿透监管。

四是进一步凝聚各方合力，通过建立重点地区综合推动机制、完善配套政策，推动市场持续健康发展。

根据此前提出，要加强与相关部门沟通，进一步明确基础设施REITs的会计处理方式和税收征管细则。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体，助力市场平稳运行。借鉴境外成熟市场实践，及时总结REITs试点经验，抓紧推动REITs专项立法。

已初步探索出符合国情的REITs发展之路

本次发布《通知》，是为贯彻落实党的二十大和中央经济工作会议精神，按照《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）工作部署，进一步推进REITs常态化发行，完善基础制度和监管安排，健全市场功能，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。

2022年以来，证监会会同国家发展改革委落实国办发19号文要求，加快推进REITs常态化发行，并从市场培育、项目推荐、审核注册、监管资源配置和完善配套政策等方面提出10条措施。此次《通知》共提出4方面12条措施，进一步推进REITs常态化发行工作。

下一步，证监会将会同国家发展改革委等有关部门，深入贯彻党的二十大精神，围绕建设中国特色现代资本市场，着力推进REITs常态化发行，实现质的有效提升和量的合理增长，充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的重要作用，走好中国特色REITs市场发展之路，更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。

自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳，达到预期目标。截至2023年2月末，已上市REITs25只，募集资金超过800亿元，项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、新能源等多种资产类型，形成了一定规模效应、示范效应。在各方共同努力下，初步探索走出了一条既遵循成熟市场规律、又适应中国国情的REITs发展之路。

华泰证券固收团队3月24日研报的核心观点是，公募REITs上市以来受到政策大力支持，试点范围持续扩容，配套设施持续完善。从底层资产来看，我国拥有庞大的基础设施资产，种类齐全丰富，发展前景广阔，产业园、物流园、保租房、环保、高速公路等均与REITs表现出较强的适配性，新能源等的纳入也将为REITs带来广阔的增量空间。

该研报还指出，从投资人角度来看，2022年全年累计的可供分派比率大多高于4%，高分红特征明显，产权类二级涨幅较为可观，综合收益表现较好，为投资人提供了较高派息、风险适中、中长期配置的选择。未来更多增量类别有望纳入，如消费类基础设施；公募REITs发展前景广阔，可关注扩容过程中的投资机会。

就在3月初，RCREIT（REITs研究中心）主任刘洋分析曾公开表示，近期监管部门启动的不动产私募投资基金试点，也为商业不动产纳入公募REITs发行范围内打开了空间，为Pre-REITs不动产私募投资基金的设立和管理提供了有力支持，可以促进公募REITs底层资产储备和扩充。